Die Grundstückgewinnsteuer fällt grundsätzlich an, wenn beim Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks ein steuerbarer Gewinn entsteht. Vereinfacht ergibt sich dieser aus dem Verkaufserlös abzüglich der anrechenbaren Anlagekosten.
Wie hoch die Steuer tatsächlich ausfällt, kann sich innerhalb der Schweiz erheblich unterscheiden. Tarife, Besitzdauer, Abzüge und Berechnung richten sich nach den jeweils geltenden kantonalen Regelungen. Deshalb kann derselbe Grundstückgewinn je nach Kanton zu einer unterschiedlichen Steuerbelastung führen.
Dieser Beitrag erklärt die Grundstückgewinnsteuer für die Schweiz, zeigt die kantonalen Unterschiede und vergleicht konkrete Berechnungsbeispiele. Einen besonderen Fokus legen wir dabei auf die Kantone Schwyz, Zürich, Aargau und Thurgau. Für die Angaben und Berechnungen werden die offiziellen Informationen der jeweiligen Steuerbehörden herangezogen.
Mit unserem Grundstückgewinnsteuer-Rechner können Sie zusätzlich unverbindlich berechnen, wie hoch die Grundstückgewinnsteuer in Schwyz, Zürich, Aargau oder Thurgau auf Grundlage des angegebenen Grundstückgewinns und der Besitzdauer ungefähr ausfallen könnte.
Grundstückgewinnsteuer einfach erklärt
Die Grundstückgewinnsteuer besteuert nicht den gesamten Verkaufspreis einer Immobilie, sondern grundsätzlich den beim Verkauf entstandenen steuerbaren Grundstückgewinn. Entscheidend ist somit, wie sich der Wert der Immobilie zwischen Erwerb und Verkauf entwickelt hat und welche Kosten bei der Berechnung berücksichtigt werden dürfen.
Vereinfacht lässt sich die Berechnung so darstellen:
Verkaufserlös − Anlagekosten = steuerbarer Grundstückgewinn
Zu den Anlagekosten können neben dem ursprünglichen Erwerbspreis je nach kantonaler Regelung auch bestimmte wertvermehrende Investitionen und mit dem Erwerb oder Verkauf verbundene Kosten gehören. Nicht jede Ausgabe für eine Immobilie kann jedoch automatisch vom Grundstückgewinn abgezogen werden.
Ein einfaches Beispiel: Wurde eine Immobilie für CHF 800’000 erworben und später für CHF 1’100’000 verkauft, beträgt die Differenz zunächst CHF 300’000. Können zusätzlich CHF 80’000 an anrechenbaren Anlagekosten geltend gemacht werden, reduziert sich der für die weitere Berechnung relevante Grundstückgewinn vereinfacht auf CHF 220’000.
Wie hoch die daraus resultierende Grundstückgewinnsteuer ist, lässt sich daraus noch nicht allgemein ableiten. Neben der Höhe des Gewinns spielt insbesondere der Kanton, in dem sich die Immobilie befindet, eine entscheidende Rolle. Auch die Besitzdauer kann die Steuerbelastung erheblich beeinflussen.
Deshalb kann ein identischer Grundstückgewinn in Zürich, Schwyz, Aargau oder Thurgau unterschiedlich besteuert werden. Auf diese kantonalen Unterschiede gehen wir im weiteren Verlauf anhand konkreter Zahlen und der Angaben der zuständigen Steuerbehörden ein.
Wann fällt die Grundstückgewinnsteuer an?
Die Grundstückgewinnsteuer wird grundsätzlich relevant, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück verkauft wird und dabei ein steuerbarer Gewinn entsteht. Typischerweise betrifft dies den Verkauf eines Einfamilienhauses, einer Eigentumswohnung, eines Mehrfamilienhauses oder eines Grundstücks.
Entscheidend ist grundsätzlich der Gewinn aus der Veräusserung und nicht die Höhe des Verkaufspreises allein. Wird eine Immobilie beispielsweise zu einem hohen Preis verkauft, bedeutet dies deshalb nicht automatisch, dass auch eine entsprechend hohe Grundstückgewinnsteuer anfällt. Massgeblich sind insbesondere die anrechenbaren Anlagekosten und die kantonalen Vorschriften.
Auch bei anderen Eigentumsübertragungen kann die Grundstückgewinnsteuer eine Rolle spielen. Bei bestimmten Vorgängen wird die Besteuerung jedoch aufgeschoben, anstatt unmittelbar ausgelöst. Dazu können beispielsweise Erbschaften, Schenkungen oder bestimmte Ersatzbeschaffungen gehören. Die Voraussetzungen dafür richten sich nach den jeweils anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen.
Besonders wichtig für Eigentümer: Die Grundstückgewinnsteuer wird in der Schweiz kantonal geregelt. Zwar kennen alle Kantone eine Besteuerung von Grundstückgewinnen, die konkrete Ausgestaltung unterscheidet sich jedoch. Unterschiede bestehen beispielsweise bei den Steuertarifen, bei Zuschlägen für kurze Besitzdauern, bei Ermässigungen für lange Besitzdauern und bei den anrechenbaren Kosten.
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte die mögliche Steuerbelastung deshalb bereits vor der Festlegung des Verkaufspreises und der finanziellen Planung des Verkaufs berücksichtigen. Wie gross die Unterschiede zwischen den Kantonen tatsächlich sein können, zeigen wir weiter unten anhand konkreter Berechnungsbeispiele.
Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?
Ausgangspunkt für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ist grundsätzlich der beim Verkauf erzielte Grundstückgewinn. Dabei wird nicht einfach die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem späteren Verkaufspreis besteuert. Bestimmte Kosten können bei der Ermittlung des steuerbaren Gewinns berücksichtigt werden.
Vereinfacht gilt:
Verkaufserlös − anrechenbare Anlagekosten = steuerbarer Grundstückgewinn
Zu den Anlagekosten können je nach kantonaler Regelung insbesondere der ursprüngliche Erwerbspreis, mit dem Erwerb oder Verkauf zusammenhängende Kosten sowie wertvermehrende Investitionen gehören. Der Kanton Thurgau zählt beispielsweise den Erwerbspreis, unmittelbar mit Erwerb und Veräusserung zusammenhängende Kosten sowie wertvermehrende Aufwendungen zu den Anlagekosten.
Beispiel für die Berechnung des Grundstückgewinns
Eine Eigentumswohnung wurde für CHF 750’000 gekauft und später für CHF 1’050’000 verkauft. Während der Besitzdauer wurden nachweisbare und steuerlich anrechenbare Investitionen von CHF 60’000 vorgenommen. Weitere anrechenbare Erwerbs- und Verkaufskosten betragen CHF 20’000.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufserlös | CHF 1’050’000 |
| ursprünglicher Erwerbspreis | CHF 750’000 |
| anrechenbare Investitionen | CHF 60’000 |
| weitere anrechenbare Kosten | CHF 20’000 |
| steuerbarer Grundstückgewinn, vereinfacht | CHF 220’000 |
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Arbeiten. Nicht jede Renovation kann bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten geltend gemacht werden. Wer vor einem Verkauf noch Investitionen plant, findet dazu weitere Hinweise in unserem Beitrag Wohnung renovieren vor dem Verkauf oder direkt verkaufen?.
Auf den so ermittelten steuerbaren Grundstückgewinn wird anschliessend der kantonal beziehungsweise kommunal massgebende Steuertarif angewendet. Genau an diesem Punkt entstehen innerhalb der Schweiz erhebliche Unterschiede. Im Kanton Aargau richtet sich der Steuersatz beispielsweise unmittelbar nach der Besitzdauer und reicht aktuell von 40 % bis 5 %. Im Kanton Schwyz kommt dagegen ein Stufentarif mit Zu- beziehungsweise Abschlägen aufgrund der Besitzdauer zur Anwendung.
Auch Zürich hat eine eigene Systematik. Dort wird die Grundstückgewinnsteuer von der Gemeinde erhoben, in der sich das Grundstück befindet. Der Bund erhebt hingegen keine Grundstückgewinnsteuer.
Damit ist auch klar, warum eine pauschale Aussage wie „Bei CHF 220’000 Gewinn beträgt die Grundstückgewinnsteuer X Franken“ für die Schweiz nicht seriös wäre. Für die konkrete Steuerbelastung müssen mindestens Standort, steuerbarer Gewinn, Besitzdauer und die dort geltenden Vorschriften bekannt sein.
Welche Kosten können bei der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden?
Für die Höhe der Grundstückgewinnsteuer ist nicht nur entscheidend, zu welchem Preis eine Immobilie gekauft und später verkauft wurde. Bestimmte Aufwendungen können als Anlagekosten berücksichtigt werden und dadurch den steuerbaren Grundstückgewinn reduzieren.
Welche Kosten tatsächlich angerechnet werden dürfen, richtet sich nach den Vorschriften des jeweiligen Kantons. Typischerweise können insbesondere folgende Positionen relevant sein:
- Erwerbskosten: bestimmte Kosten, die unmittelbar mit dem damaligen Erwerb der Immobilie zusammenhängen
- Verkaufskosten: beispielsweise anrechenbare Maklerprovisionen und weitere unmittelbar mit der Veräusserung verbundene Aufwendungen
- Wertvermehrende Investitionen: Ausgaben, durch die der Wert oder die Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie nachhaltig erhöht wurden
- Weitere Anlagekosten: je nach Kanton können zusätzliche unmittelbar mit Erwerb, Verbesserung oder Veräusserung zusammenhängende Kosten berücksichtigt werden
Der Kanton Schwyz nennt bei den anrechenbaren Aufwendungen unter anderem wertvermehrende Aufwendungen, Grundeigentümerbeiträge sowie übliche Mäklerprovisionen und Insertionskosten im Zusammenhang mit Erwerb und Veräusserung.
Werterhaltend oder wertvermehrend?
Besonders wichtig ist die Abgrenzung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen. Eine Renovation ist steuerlich nicht automatisch eine wertvermehrende Investition.
Werterhaltende Arbeiten dienen grundsätzlich dazu, den bisherigen Zustand oder die bisherige Nutzung einer Immobilie zu erhalten oder wiederherzustellen. Wertvermehrende Investitionen schaffen dagegen einen zusätzlichen beziehungsweise höheren Gebrauchswert.
Ein vereinfachtes Beispiel: Wird eine alte Küche lediglich durch eine neue Küche mit vergleichbarem Standard ersetzt, kann ein wesentlicher Teil der Kosten werterhaltenden Charakter haben. Wird die Immobilie dagegen deutlich aufgewertet oder erweitert, kann ein entsprechender Anteil wertvermehrend sein. Die genaue steuerliche Behandlung hängt vom konkreten Fall und den kantonalen Vorschriften ab.
Wer vor dem Verkauf Investitionen erwägt, sollte deshalb nicht allein aufgrund möglicher steuerlicher Abzüge renovieren. In unserem Beitrag Wohnung renovieren vor dem Verkauf oder direkt verkaufen? zeigen wir, welche wirtschaftlichen Überlegungen zusätzlich eine Rolle spielen.
Belege und Rechnungen aufbewahren
Für Eigentümer ist es sinnvoll, Rechnungen, Kaufunterlagen und Nachweise über Investitionen langfristig aufzubewahren. Gerade bei Immobilien, die über viele Jahre oder Jahrzehnte gehalten wurden, können frühere wertvermehrende Investitionen für die spätere Berechnung des Grundstückgewinns relevant werden.
Auch der Kanton Thurgau weist darauf hin, dass die steuerpflichtige Person die Anlagekosten grundsätzlich nachzuweisen hat. Können bestimmte Kosten nicht mehr belegt werden, können je nach kantonaler Regelung andere Berechnungsgrundlagen oder Pauschalen zur Anwendung kommen.
Für einen geplanten Immobilienverkauf lohnt es sich deshalb, die vorhandenen Unterlagen bereits frühzeitig zusammenzustellen. Dadurch lässt sich besser einschätzen, welcher steuerbare Grundstückgewinn nach dem Verkauf tatsächlich verbleiben könnte.
Wertvermehrende Ausgaben oder Unterhalt: Was ist der Unterschied?
Für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ist entscheidend, ob eine Ausgabe den Wert der Immobilie dauerhaft erhöht oder lediglich den bisherigen Zustand erhält. Wertvermehrende Investitionen können grundsätzlich als Anlagekosten berücksichtigt werden. Reine Unterhaltskosten gehören dagegen normalerweise nicht zu den abzugsfähigen Anlagekosten der Grundstückgewinnsteuer.
| Wertvermehrende Ausgaben | Werterhaltender Unterhalt |
|---|---|
| Neues Badezimmer mit deutlich höherem Ausbaustandard | Ersatz eines bestehenden Badezimmers im vergleichbaren Standard |
| Zusätzlicher Steamer, wenn zuvor nur ein herkömmlicher Backofen vorhanden war | Ersatz eines defekten Backofens durch ein vergleichbares Modell |
| Hochwertigerer Bodenbelag gegenüber dem bisherigen Standard | Ersatz eines alten Bodens durch einen gleichwertigen Boden |
| Ausbau zusätzlicher Wohnfläche | Reparatur und Instandhaltung bestehender Räume |
| Neue zusätzliche Ausstattung oder Erweiterungen | Erhaltung bereits vorhandener Ausstattung |
Bei gemischten Renovationen kann eine Rechnung sowohl einen werterhaltenden als auch einen wertvermehrenden Anteil enthalten. Dann muss die Ausgabe entsprechend aufgeteilt werden. Entscheidend ist der Zustand und Ausbaustandard vor und nach der Investition.
Auch Verkaufskosten können den steuerbaren Gewinn reduzieren
Nicht nur bauliche Investitionen können relevant sein. Je nach kantonaler Regelung können auch unmittelbar mit dem Kauf oder Verkauf verbundene Kosten zu den anrechenbaren Aufwendungen gehören. Dazu zählen beispielsweise übliche Maklerprovisionen, Notariats- und Grundbuchkosten sowie Inseratekosten. Der Kanton Aargau führt diese Positionen ausdrücklich als abzugsfähige Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer auf.
Auch eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank kann relevant sein. Wird eine Festhypothek aufgrund des Immobilienverkaufs vorzeitig aufgelöst und verlangt die Bank dafür eine Entschädigung oder sogenannte Penalty, kann diese unter bestimmten Voraussetzungen bei der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden. Im Aargau wird eine solche verkaufsbedingte Vorfälligkeitsentschädigung ausdrücklich als anrechenbare Aufwendung genannt.
Welchen Einfluss hat die Besitzdauer auf die Grundstückgewinnsteuer?
Die Besitzdauer einer Immobilie kann einen erheblichen Einfluss auf die Höhe der Grundstückgewinnsteuer haben. Hintergrund ist, dass kurzfristig erzielte Grundstückgewinne in vielen Kantonen stärker belastet werden als Gewinne aus Immobilien, die über einen längeren Zeitraum gehalten wurden.
Wie stark sich die Besitzdauer auswirkt, ist jedoch nicht schweizweit einheitlich geregelt. Die Kantone verwenden unterschiedliche Tarife, Zuschläge und Ermässigungen. Ein Grundstückgewinn von CHF 200’000 kann deshalb bei identischer Besitzdauer je nach Standort zu einer deutlich unterschiedlichen Steuerbelastung führen.
Besonders deutlich werden die Unterschiede bei einem Vergleich:
| Kanton | Einfluss der Besitzdauer |
|---|---|
| Aargau | Der Steuersatz sinkt direkt mit zunehmender Besitzdauer. Er beträgt 40 % bis zum vollendeten ersten Besitzjahr und reduziert sich schrittweise bis auf 5 % ab dem vollendeten 25. Besitzjahr. |
| Zürich | Bei weniger als einem Jahr erhöht sich die berechnete Steuer um 50 %, bei weniger als zwei Jahren um 25 %. Ab fünf Jahren beginnt eine Ermässigung, die bei mindestens 20 Jahren maximal 50 % beträgt. |
| Schwyz | Bei kurzer Besitzdauer gelten Zuschläge. Nach fünf Jahren beginnt eine Ermässigung, die sich mit zunehmender Besitzdauer erhöht und nach geltendem System maximal 70 % erreicht. |
| Thurgau | Ausgangspunkt ist ein Steuersatz von 40 %. Bei weniger als drei Jahren Besitzdauer kommen Zuschläge hinzu. Ab sechs Jahren wird die Steuer für jedes weitere Jahr um 4 % reduziert, maximal um 72 %. |
Die Unterschiede sind damit beträchtlich. Im Kanton Aargau beträgt der gesetzliche Steuersatz beispielsweise nach zehn vollendeten Besitzjahren 22 %, nach 20 vollendeten Jahren 11 % und ab dem vollendeten 25. Besitzjahr nur noch 5 %.
Im Kanton Zürich funktioniert die Berechnung anders. Dort wird zunächst die Steuer anhand eines progressiven Tarifs berechnet. Bei einer Besitzdauer von zehn Jahren wird der errechnete Steuerbetrag anschliessend um 20 % reduziert. Ab einer Besitzdauer von mindestens 20 Jahren beträgt die Ermässigung 50 %.
Auch im Kanton Schwyz werden kurzfristige Verkäufe stärker belastet. Bei weniger als einem Jahr Besitzdauer erhöht sich die nach dem Grundtarif berechnete Steuer um 40 %. Ab fünf Jahren wird dagegen eine Ermässigung gewährt. Nach dem geltenden System erreicht diese ab 25 Jahren maximal 70 %.
Der Kanton Thurgau verwendet wiederum ein anderes Modell. Die Grundstückgewinnsteuer beträgt grundsätzlich 40 % des Grundstückgewinns. Bei einer Eigentumsdauer von weniger als drei Jahren kommen zeitabhängige Zuschläge hinzu. Ab sechs Jahren reduziert sich die Steuer um 4 % pro weiterem Jahr, wobei die maximale Ermässigung 72 % beträgt.
Warum die Besitzdauer vor einem Verkauf wichtig ist
Für Eigentümer kann es deshalb sinnvoll sein, den geplanten Verkaufszeitpunkt auch unter steuerlichen Gesichtspunkten zu betrachten. Das bedeutet nicht, dass eine Immobilie allein aufgrund der Grundstückgewinnsteuer länger gehalten werden sollte. Preisentwicklung, persönliche Situation, Finanzierung und aktuelle Nachfrage können wirtschaftlich wesentlich wichtiger sein.
Wer einen Immobilienverkauf plant, sollte die voraussichtliche Grundstückgewinnsteuer dennoch frühzeitig in die Kalkulation einbeziehen. Ebenso sollte vor der Preisfestlegung eine aktuelle Immobilienbewertung erfolgen, da der erzielbare Verkaufspreis für die Berechnung des Grundstückgewinns von zentraler Bedeutung ist.
Grundstückgewinnsteuer nach Kanton: So gross sind die Unterschiede in der Schweiz
Die Grundstückgewinnsteuer ist in der Schweiz nicht überall gleich hoch. Der Bund erhebt selbst keine Grundstückgewinnsteuer. Das Steuerharmonisierungsgesetz verpflichtet jedoch die Kantone beziehungsweise Gemeinden, Grundstückgewinne zu besteuern. Wie die Steuer konkret berechnet wird, bestimmen die Kantone. Im Kanton Zürich wird sie beispielsweise durch die Gemeinde erhoben, in der sich das Grundstück befindet.
Dadurch unterscheiden sich nicht nur die Steuersätze. Auch die Progression sowie Zuschläge bei kurzer und Ermässigungen bei langer Besitzdauer folgen unterschiedlichen Systemen.
Beispiel: CHF 220’000 Grundstückgewinn in vier Kantonen
Um die Unterschiede sichtbar zu machen, verwenden wir in allen vier Kantonen denselben vereinfachten Fall:
Steuerbarer Grundstückgewinn: CHF 220’000
Die folgende Tabelle zeigt die rechnerische Steuerbelastung bei unterschiedlichen Besitzdauern nach den jeweiligen kantonalen Tarifen:
| Kanton | 2 Jahre Besitz | 10 Jahre Besitz | 20 Jahre Besitz |
|---|---|---|---|
| Schwyz | ca. CHF 74’052 | ca. CHF 46’283 | ca. CHF 27’770 |
| Zürich | CHF 77’400 | CHF 61’920 | CHF 38’700 |
| Aargau | CHF 83’600 | CHF 48’400 | CHF 24’200 |
| Thurgau | ca. CHF 98’560 | CHF 70’400 | CHF 35’200 |
Wichtig: Die Tabelle dient dem Vergleich der kantonalen Tarifsysteme. Sie basiert auf einem bereits feststehenden steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 220’000 und berücksichtigt keine individuellen Steueraufschübe, Sonderfälle oder weiteren Besonderheiten eines konkreten Verkaufs.
Grundstückgewinnsteuer im Kanton Schwyz
Der Kanton Schwyz verwendet einen progressiven Stufentarif. Für die ersten CHF 3’000 des steuerbaren Gewinns beträgt der Steuersatz 8 %, für weitere Gewinnstufen steigt er schrittweise an. Gewinnanteile von mehr als CHF 40’000 werden im Grundtarif mit 30 % besteuert.
Bei einem steuerbaren Gewinn von CHF 220’000 ergibt sich zunächst eine Steuer nach dem Grundtarif von CHF 61’710.
Anschliessend wird die Besitzdauer berücksichtigt. Bei weniger als vier Jahren gelten Zuschläge. Ab fünf Jahren reduziert sich die Steuer um 10 %, danach steigt die Ermässigung mit jedem weiteren Besitzjahr um 3 Prozentpunkte. Ab 25 Jahren wird die maximale Ermässigung von 70 % erreicht.
Damit sinkt die Steuer in unserem Beispiel bei 20 Jahren Besitzdauer rechnerisch auf rund CHF 27’770.
Gerade für Eigentümer, die ihre Immobilie in Wollerau, Freienbach, Pfäffikon oder anderen Gemeinden des Kantons Schwyz verkaufen möchten, ist die Besitzdauer damit ein wesentlicher Faktor für den nach Steuern verbleibenden Verkaufserlös.
Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich
Im Kanton Zürich wird ebenfalls ein progressiver Tarif verwendet. Die ersten CHF 4’000 Grundstückgewinn werden mit 10 % besteuert. Der Steuersatz steigt stufenweise an und beträgt für Gewinnanteile von mehr als CHF 100’000 schliesslich 40 %. Grundstückgewinne unter CHF 5’000 werden nicht besteuert.
Bei CHF 220’000 steuerbarem Grundstückgewinn ergibt sich vor Berücksichtigung der Besitzdauer eine Steuer von CHF 77’400.
Nach zehn vollen Jahren wird dieser Betrag um 20 % reduziert. Bei 20 Jahren oder mehr beträgt die Ermässigung 50 %. Bei sehr kurzfristigen Verkäufen funktioniert das Prinzip umgekehrt: Bei weniger als einem Jahr erhöht sich die Steuer um 50 %, bei weniger als zwei Jahren um 25 %.
Für Immobilien rund um den Zürichsee ist dabei wichtig, auf welcher Seite der Kantonsgrenze sich das Grundstück befindet. Für eine Immobilie im Kanton Zürich gelten andere steuerliche Berechnungsregeln als beispielsweise für eine Liegenschaft wenige Kilometer entfernt im Kanton Schwyz.
Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau
Besonders einfach nachvollziehbar ist das System im Kanton Aargau. Hier richtet sich der Steuersatz unmittelbar nach der Besitzdauer. Der steuerbare Grundstückgewinn wird mit dem jeweils geltenden Prozentsatz multipliziert.
Bei einer kurzen Besitzdauer ist die Belastung hoch:
1 Jahr: 40 %
5 Jahre: 32 %
10 Jahre: 22 %
15 Jahre: 16 %
20 Jahre: 11 %
ab 25 Jahren: 5 %
Bei CHF 220’000 steuerbarem Grundstückgewinn ergeben sich damit nach zehn Jahren CHF 48’400 Grundstückgewinnsteuer. Nach 20 Jahren wären es nur noch CHF 24’200.
Für einen Immobilienverkauf in Baden und der umliegenden Region gelten damit andere Voraussetzungen als in den Kantonen Zürich oder Schwyz.
Grundstückgewinnsteuer im Kanton Thurgau
Auch der Kanton Thurgau verwendet ein deutlich anderes Modell. Die Grundstückgewinnsteuer beträgt grundsätzlich 40 % des steuerbaren Grundstückgewinns.
Bei einer Eigentumsdauer von weniger als drei Jahren erhöht sich der Steuerbetrag für jeden Monat, um den die Eigentumsdauer die drei Jahre unterschreitet, um 1 %. Bei sechs Jahren Besitzdauer sowie für jedes weitere Jahr reduziert sich die Steuer dagegen um jeweils 4 %. Die maximale Ermässigung beträgt 72 %.
Bei CHF 220’000 Grundstückgewinn beträgt die Ausgangssteuer CHF 88’000. Nach zehn Jahren ergibt sich bei einer Ermässigung von 20 % eine Steuer von CHF 70’400. Nach 20 Jahren und einer Ermässigung von 60 % verbleiben CHF 35’200.
Für Eigentümer im Kanton Thurgau und in der Bodenseeregion sollte deshalb ebenfalls immer die konkrete Besitzdauer berücksichtigt werden.
Was zeigt der Vergleich?
Das Beispiel macht deutlich, warum allgemeine Aussagen zur Höhe der Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz nur begrenzt hilfreich sind. Bei demselben steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 220’000 und 20 Jahren Besitzdauer ergeben sich in unseren vier Beispielen bereits deutlich unterschiedliche Steuerbeträge.
Neben dem Kanton ist die Besitzdauer einer der entscheidenden Faktoren. Vor einem geplanten Verkauf sollte deshalb nicht nur geklärt werden, welchen Verkehrswert die Immobilie aktuell besitzt. Für die finanzielle Planung ist ebenso wichtig, welcher steuerbare Grundstückgewinn voraussichtlich entsteht und welches kantonale System auf die Immobilie Anwendung findet.
Hinweis: Die Berechnungen sind vereinfachte Beispiele auf Grundlage der veröffentlichten kantonalen Tarife. Sie ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung. Bei einem konkreten Immobilienverkauf können unter anderem Anlagekosten, Steueraufschübe, frühere Handänderungen und weitere Besonderheiten das Ergebnis verändern.
Wann kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden?
Nicht bei jeder Eigentumsübertragung wird die Grundstückgewinnsteuer unmittelbar erhoben. Bei bestimmten Vorgängen kann ein Steueraufschub vorgesehen sein. Dazu gehören unter bestimmten Voraussetzungen beispielsweise Erbschaften, Schenkungen sowie die Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum.
Bei einer Ersatzbeschaffung kann die Besteuerung aufgeschoben werden, wenn ein selbstgenutztes Eigenheim verkauft und innerhalb der massgebenden Voraussetzungen wieder in selbstgenutztes Wohneigentum investiert wird. Die konkreten Fristen und Anforderungen unterscheiden sich teilweise nach Kanton.
Ausführlich erklären wir Voraussetzungen, Fristen, Reinvestition und typische Fehler in unserem Beitrag Grundstückgewinnsteuer & Ersatzbeschaffung: 7 teure Praxis-Irrtümer.
Wer bezahlt die Grundstückgewinnsteuer und wann wird sie fällig?
Die Grundstückgewinnsteuer wird grundsätzlich vom Verkäufer der Immobilie getragen. Steuerpflichtig ist also die Person, die das Grundstück, Haus oder die Eigentumswohnung veräussert und dabei einen steuerbaren Grundstückgewinn erzielt. Im Zürcher Steuergesetz ist beispielsweise ausdrücklich festgehalten: Steuerpflichtig ist der Veräusserer. Auch der Kanton Thurgau ordnet die Steuerpflicht dem Veräusserer zu.
Bei mehreren Eigentümern kann die Steuer entsprechend den jeweiligen Eigentumsanteilen aufgeteilt werden. Im Thurgau haften mehrere Veräusserer für die Steuer entsprechend ihren Anteilen solidarisch.
Wann muss die Grundstückgewinnsteuer bezahlt werden?
Der genaue Ablauf und die Zahlungsfristen sind kantonal geregelt. Deshalb gibt es auch hier keine einheitliche Zahlungsfrist für die gesamte Schweiz.
Ein konkretes Beispiel liefert der Kanton Zürich: Dort verfällt die Grundstückgewinnsteuer am 90. Tag nach der zivilrechtlichen oder wirtschaftlichen Handänderung. Ab dem 91. Tag werden Zinsen erhoben.
Eigentümer sollten die voraussichtliche Grundstückgewinnsteuer deshalb nicht erst nach Abschluss des Verkaufs berücksichtigen. Sie gehört bereits vorher in die Berechnung des voraussichtlichen Nettoerlöses aus dem Immobilienverkauf.
Warum auch Käufer die Grundstückgewinnsteuer beachten sollten
Obwohl grundsätzlich der Verkäufer steuerpflichtig ist, kann die Grundstückgewinnsteuer auch für den Käufer relevant sein. Grundsteuern können je nach kantonaler Regelung durch ein gesetzliches Grundpfandrecht abgesichert sein. Der Kanton Thurgau weist beispielsweise ausdrücklich darauf hin, dass die Grundstückgewinnsteuer grundpfandgesichert ist.
Auch Zürich sieht deshalb Sicherungsmöglichkeiten vor: Der Käufer kann vom Verkäufer eine Sicherstellung für den mutmasslichen Betrag der Grundstückgewinnsteuer verlangen.
Für einen Immobilienverkauf sollte daher frühzeitig geklärt werden, wie hoch die voraussichtliche Steuerbelastung ausfällt und wie sie im Rahmen der Abwicklung berücksichtigt wird.
Grundstückgewinnsteuer beim Immobilienverkauf in der Praxis
Für Eigentümer ist die Grundstückgewinnsteuer letztlich nur eine Position innerhalb der gesamten Verkaufsrechnung. Entscheidend ist, welcher Betrag nach Verkaufskosten, Grundstückgewinnsteuer und weiteren Aufwendungen tatsächlich verbleibt.
Vor einem Verkauf sollten deshalb drei Grössen möglichst realistisch eingeschätzt werden: der aktuelle Immobilienwert, der voraussichtlich erzielbare Verkaufspreis und die daraus resultierende steuerliche Belastung.
Wie der aktuelle Wert einer Liegenschaft eingeordnet werden kann, erklären wir ausführlich in unserem Beitrag Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?. Eigentümer können ausserdem über unsere Immobilienbewertung die wichtigsten Angaben zu ihrer Immobilie übermitteln und persönlich prüfen lassen.
Dr. Robert Grünwald, Immobilienmakler mit langjähriger Erfahrung in der Deutschschweiz, empfiehlt Eigentümern, die Grundstückgewinnsteuer bereits frühzeitig in die finanzielle Verkaufsplanung einzubeziehen. Entscheidend ist nicht allein, welcher Preis für eine Immobilie erzielt werden kann, sondern welcher Nettoerlös nach Steuern und verkaufsbedingten Kosten verbleibt.
Gerade aufgrund der kantonalen Unterschiede ist dabei der Standort der Immobilie relevant. Für Eigentümer in Schwyz und am Zürichsee können andere steuerliche Rahmenbedingungen gelten als für Immobilien im Thurgau, am Bodensee oder im Raum Baden. In den jeweiligen Regionen unterstützen wir Eigentümer auch bei der marktgerechten Vorbereitung und Durchführung des Immobilienverkaufs.
Grundstückgewinnsteuer unverbindlich berechnen
Berechnen Sie eine unverbindliche Schätzung der Grundstückgewinnsteuer für Schwyz, Zürich, Aargau oder Thurgau. Die Berechnung basiert auf den hinterlegten kantonalen Tarifen und der angegebenen Besitzdauer.
Die Berechnung dient der unverbindlichen Orientierung und stellt keine Steuerberatung dar. Die tatsächliche Grundstückgewinnsteuer kann aufgrund individueller Sachverhalte, anrechenbarer Kosten, Steueraufschübe und kantonaler Besonderheiten abweichen. Massgeblich ist die Veranlagung der zuständigen Steuerbehörde.
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Häufig gestellte Fragen zur Grundstückgewinnsteuer
Es gibt keinen einheitlichen Steuersatz für die gesamte Schweiz. Die Grundstückgewinnsteuer wird kantonal geregelt. Je nach Kanton können die Höhe des Gewinns und insbesondere die Besitzdauer unterschiedlich berücksichtigt werden. Deshalb kann derselbe Grundstückgewinn beispielsweise in Schwyz, Zürich, Aargau oder Thurgau zu einer unterschiedlichen Steuerbelastung führen.
Zunächst wird der steuerbare Grundstückgewinn ermittelt. Vereinfacht werden vom Verkaufserlös der ursprüngliche Erwerbspreis und die anrechenbaren Anlagekosten abgezogen. Auf den verbleibenden Gewinn wird anschliessend der nach kantonalem Recht massgebende Tarif angewendet.
Je nach Kanton können unter anderem wertvermehrende Investitionen, bestimmte Erwerbs- und Verkaufskosten sowie Maklerkosten als Anlagekosten berücksichtigt werden. Entscheidend sind die jeweiligen kantonalen Vorschriften und die Nachweisbarkeit der Aufwendungen. Nicht jede Renovation ist automatisch vollständig abzugsfähig.
In vielen Kantonen führt eine längere Besitzdauer zu einer deutlich geringeren Steuerbelastung. Die Systeme unterscheiden sich jedoch. Der Kanton Aargau reduziert beispielsweise unmittelbar den anzuwendenden Steuersatz, während Zürich, Schwyz und Thurgau mit eigenen Ermässigungsmodellen arbeiten.
Das lässt sich für die Schweiz nicht mit einem einzigen Prozentsatz beantworten. Im Kanton Aargau beträgt der Steuersatz nach 20 vollendeten Besitzjahren beispielsweise 11 %. In anderen Kantonen wird zunächst eine Grundsteuer berechnet und anschliessend aufgrund der Besitzdauer reduziert. Die konkrete Steuer hängt deshalb zusätzlich vom Kanton und vom Grundstückgewinn ab.
Bei einem Eigentumsübergang durch Erbschaft wird die Grundstückgewinnsteuer grundsätzlich aufgeschoben. Das bedeutet nicht, dass der bisher entstandene Grundstückgewinn endgültig steuerfrei wird. Bei einer späteren steuerbegründenden Veräusserung kann er wieder relevant werden.
Auch bei einer Schenkung kann ein Steueraufschub zur Anwendung kommen. Die Grundstückgewinnsteuer wird dann nicht zwingend im Zeitpunkt der Schenkung erhoben. Bei einem späteren Verkauf können die früheren Anlagekosten und Besitzverhältnisse weiterhin für die Berechnung relevant sein.
Unter bestimmten Voraussetzungen ist ein Steueraufschub bei einer Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum möglich. Dafür muss der Verkaufserlös grundsätzlich wieder in selbstgenutztes Wohneigentum in der Schweiz investiert werden. Die konkreten Voraussetzungen und Fristen sollten anhand der Regelungen des zuständigen Kantons geprüft werden.
Grundsätzlich ist der Verkäufer beziehungsweise Veräusserer steuerpflichtig. Bei mehreren Eigentümern richtet sich die steuerliche Behandlung nach den jeweiligen Eigentumsverhältnissen und den kantonalen Bestimmungen.
Die Fälligkeit ist kantonal geregelt. Es gibt keine schweizweit einheitliche Zahlungsfrist. Eigentümer sollten deshalb bereits vor dem Verkauf prüfen, wann die Steuererklärung einzureichen und wann die voraussichtliche Steuer zu bezahlen ist.
Eine erste Berechnung ist möglich, wenn Kaufpreis, voraussichtlicher Verkaufspreis, anrechenbare Anlagekosten, Besitzdauer und Standort der Immobilie bekannt sind. Für eine genaue Berechnung müssen jedoch die Vorschriften des zuständigen Kantons berücksichtigt werden. Bei steuerlich komplexen Fällen empfiehlt sich die Prüfung durch die zuständige Steuerbehörde oder eine qualifizierte Steuerberatung.
Weiterführende Quellen zur Grundstückgewinnsteuer
Für die gesetzlichen Grundlagen, Steuertarife, Anlagekosten, Besitzdauer und den Steueraufschub finden Sie hier ausgewählte Informationen des Bundes und der zuständigen kantonalen Steuerbehörden.
- Bund: Steuerharmonisierungsgesetz (StHG) Bundesrechtliche Grundlage für die Besteuerung von Grundstückgewinnen sowie für Steueraufschübe und Ersatzbeschaffungen.
- Kanton Schwyz: Grundstückgewinnsteuer Offizielle Übersicht der Steuerverwaltung Schwyz zu Steuerpflicht, Berechnung, Verfahren, Steueraufschub und Ersatzbeschaffung.
- Kanton Schwyz: Merkblatt Ersatzbeschaffung von Wohneigentum Offizielles Merkblatt zu Voraussetzungen, Fristen und Steueraufschub bei der Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum.
- Kanton Schwyz: Merkblätter zur Grundstückgewinnsteuer Offizielle Merkblätter unter anderem zur Abgrenzung von Anlage- und Unterhaltskosten sowie zu Steueraufschüben bei Schenkung und Erbvorbezug.
- Kanton Zürich: Grundstückgewinnsteuer Offizielle Übersicht zur Besteuerung von Grundstückgewinnen, zur Zuständigkeit der Gemeinden sowie zu Erlassen und Merkblättern.
- Kanton Zürich: Tarif der Grundstückgewinnsteuer Offizielle Informationen zum progressiven Steuertarif sowie zu Zuschlägen und Ermässigungen aufgrund der Besitzdauer.
- Kanton Zürich: Ersatzbeschaffung von Wohneigentum Rundschreiben der Finanzdirektion zum Steueraufschub bei der Ersatzbeschaffung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft.
- Kanton Aargau: Grundstückgewinnsteuer Offizielle Informationen des Kantonalen Steueramts Aargau mit vollständiger Tabelle der Steuersätze nach Besitzdauer.
- Kanton Aargau: Merkblatt Grundstückgewinnsteuer Ausführliches Merkblatt des Kantonalen Steueramts zu Steuerobjekt, Anlagekosten, Besitzdauer, Berechnung und Steueraufschub.
- Kanton Thurgau: Steuerpraxis Grundstückgewinnsteuer Offizielle Übersicht der Thurgauer Steuerverwaltung zu Steuerobjekt, Steueraufschub, Grundstückgewinn, Anlagekosten und weiteren Regelungen.
- Kanton Thurgau: Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer Offizielle Steuerpraxis zu Erwerbspreis, unmittelbar mit Erwerb und Veräusserung zusammenhängenden Kosten sowie wertvermehrenden Aufwendungen.
- Kanton Thurgau: Steuergesetz §§ 126 bis 136 Gesetzliche Grundlage der Grundstückgewinnsteuer einschliesslich Steuersatz von 40 Prozent sowie Zuschlägen und Ermässigungen aufgrund der Besitzdauer.
Stand: September 2026. Die dargestellten Informationen und Berechnungsbeispiele dienen der allgemeinen Orientierung und stellen keine Steuerberatung dar. Massgeblich sind stets die im konkreten Fall geltenden gesetzlichen Bestimmungen und die Beurteilung der zuständigen Steuerbehörde.
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