Wenn in der Schweiz über die Abschaffung des Eigenmietwerts gesprochen wird, dreht sich die Diskussion meist um selbstgenutztes Wohneigentum. Ab dem 1. Januar 2029 müssen Eigentümer den Eigenmietwert ihres selbst bewohnten Hauses oder ihrer Wohnung nicht mehr als Einkommen versteuern. Gleichzeitig ändern sich jedoch die Möglichkeiten, Schuldzinsen steuerlich abzuziehen.
Genau dieser zweite Punkt kann für private Vermieter und Eigentümer von Renditeliegenschaften entscheidend werden.
Viele Bestandshalter gehen zunächst davon aus, von der Eigenmietwert-Reform kaum betroffen zu sein. Schliesslich erzielen sie mit ihrer vermieteten Immobilie reale Mieteinnahmen und versteuern keinen Eigenmietwert.
Doch diese Betrachtung greift zu kurz.
Mit der Reform verändert sich auch der private Schuldzinsabzug. Für vermietete und verpachtete Immobilien gilt künftig die quotal-restriktive Methode. Vereinfacht gesagt hängt die Höhe der abzugsfähigen privaten Schuldzinsen davon ab, welchen Anteil die vermieteten Immobilien am gesamten Vermögen ausmachen.
Gerade bei stark fremdfinanzierten Renditeliegenschaften in Privatbesitz kann das erhebliche Auswirkungen auf das steuerbare Einkommen und damit auf die tatsächliche Nettorendite haben.
Für Eigentümer stellt sich deshalb bereits vor 2029 eine wichtige strategische Frage:
Bleibt die vermietete Immobilie unter den neuen steuerlichen Rahmenbedingungen wirtschaftlich attraktiv oder sollte das Portfolio neu strukturiert werden?
Dieser Ratgeber zeigt, was sich ab 2029 für private Vermieter verändert, wie der neue Schuldzinsabzug funktioniert und welche Auswirkungen die Reform auf Finanzierung, Rendite und die langfristige Immobilienstrategie haben kann.
Was ändert sich ab 2029 für private Vermieter?
Die Abschaffung des Eigenmietwerts bedeutet nicht, dass vermietete Immobilien künftig steuerlich genauso behandelt werden wie selbstgenutztes Wohneigentum.
Wer eine Immobilie vermietet, erzielt weiterhin reale Mieteinnahmen. Diese bleiben grundsätzlich als Einkommen steuerbar. Auch die mit der vermieteten Immobilie zusammenhängenden abzugsfähigen Unterhaltskosten verschwinden durch die Reform nicht einfach.
Die entscheidende Veränderung liegt an einer anderen Stelle: beim privaten Schuldzinsabzug.
Der bisherige Schuldzinsabzug fällt deutlich grosszügiger aus
Nach dem bisherigen System können private Schuldzinsen grundsätzlich bis zur Höhe der steuerbaren Bruttovermögenserträge zuzüglich CHF 50’000 abgezogen werden.
Für Eigentümer fremdfinanzierter Renditeliegenschaften ist das besonders relevant. Die Hypothekarzinsen können die steuerbaren Erträge aus der Vermietung reduzieren und damit einen wesentlichen Einfluss auf die tatsächliche Nachsteuerrendite haben.
Mit dem Systemwechsel ab 1. Januar 2029 verändert sich diese Logik grundlegend.
Künftig entscheidet die Zusammensetzung des Vermögens
Für Eigentümer vermieteter oder verpachteter Immobilien gilt künftig die quotal-restriktive Methode.
Vereinfacht ausgedrückt wird nicht mehr allein darauf geschaut, wie hoch die Mieteinnahmen und die tatsächlich bezahlten Schuldzinsen sind. Entscheidend wird zusätzlich, welchen Anteil die vermieteten und verpachteten Immobilien am gesamten Vermögen des Steuerpflichtigen ausmachen.
Genau daraus kann für private Vermieter eine erhebliche Veränderung entstehen.
Besitzt jemand beispielsweise neben einer fremdfinanzierten Renditeliegenschaft ein selbstgenutztes Eigenheim, Wertschriften oder weiteres Vermögen, kann nur noch ein entsprechender Anteil der privaten Schuldzinsen steuerlich berücksichtigt werden.
Die Mieteinnahmen bleiben steuerbar. Der Schuldzinsabzug kann gleichzeitig deutlich kleiner werden.
Damit kann sich das steuerbare Einkommen aus einem privaten Immobilienportfolio erhöhen, obwohl sich weder die Mieteinnahmen noch die tatsächlich an die Bank bezahlten Hypothekarzinsen verändert haben.
Gerade für stark fremdfinanzierte Renditeliegenschaften ist deshalb nicht die Abschaffung des Eigenmietwerts selbst der entscheidende Punkt der Reform.
Die wirtschaftlich relevante Veränderung ist der neue Schuldzinsabzug.
Der neue Schuldzinsabzug: So funktioniert die Quoten-Lösung
Ab 2029 wird für private Eigentümer vermieteter und verpachteter Immobilien entscheidend, wie gross der Anteil dieser Immobilien am gesamten Vermögen ist.
Die Grundlogik der quotal-restriktiven Methode lässt sich vereinfacht so darstellen:
Wert der vermieteten und verpachteten Immobilien ÷ Gesamtvermögen = massgebliche Quote für den Schuldzinsabzug
Diese Quote bestimmt anschliessend, welcher Anteil der privaten Schuldzinsen steuerlich berücksichtigt werden kann.
Beispiel: Renditeliegenschaft macht 50 % des Vermögens aus
Ein Eigentümer verfügt über folgendes Vermögen:
Vermietete Renditeliegenschaft: CHF 2’500’000
Übriges Vermögen: CHF 2’500’000
Gesamtvermögen: CHF 5’000’000
Damit entfallen 50 % des Vermögens auf die vermietete Immobilie:
CHF 2’500’000 ÷ CHF 5’000’000 = 50 %
Nehmen wir nun an, der Eigentümer bezahlt insgesamt CHF 30’000 private Schuldzinsen pro Jahr.
Bei einer Quote von 50 % könnten in dieser vereinfachten Modellrechnung künftig nur noch:
CHF 30’000 × 50 % = CHF 15’000
als private Schuldzinsen steuerlich berücksichtigt werden.
Die übrigen CHF 15’000 werden wirtschaftlich weiterhin an die Bank bezahlt, reduzieren aber in diesem Beispiel das steuerbare Einkommen nicht mehr.
Genau hier entsteht die mögliche Steuerfalle
Für einen privaten Vermieter ist dieser Unterschied entscheidend.
Die tatsächlichen Finanzierungskosten verändern sich durch die Reform zunächst nicht. Die Bank verlangt weiterhin ihre CHF 30’000 Zinsen.
Auch die Mieteinnahmen bleiben steuerbar.
Was sich verändert, ist der steuerlich berücksichtigte Anteil der Finanzierungskosten.
Dadurch kann das steuerbare Einkommen steigen, obwohl sich am operativen Ergebnis der Immobilie vor Steuern überhaupt nichts geändert hat.
Die Quote ist keine feste persönliche Grösse
Hinzu kommt ein weiterer wichtiger Punkt: Die Quote hängt von der jeweiligen Zusammensetzung des Vermögens ab.
Verändert sich das Verhältnis zwischen vermieteten Immobilien und dem übrigen Vermögen, verändert sich grundsätzlich auch die für den Schuldzinsabzug relevante Quote.
Steigt beispielsweise das Wertschriftenvermögen eines Eigentümers deutlich, während der Wert seiner vermieteten Immobilien unverändert bleibt, sinkt deren relativer Anteil am Gesamtvermögen.
Umgekehrt kann ein höherer Anteil vermieteter Immobilien zu einer höheren Quote führen.
Für private Bestandshalter wird deshalb künftig nicht nur die Höhe der Hypothek relevant sein. Auch die Zusammensetzung des gesamten Vermögens kann Einfluss darauf haben, welcher Anteil der Schuldzinsen steuerlich berücksichtigt werden kann.
Gerade bei Eigentümern mit Eigenheim, Renditeliegenschaften und zusätzlichem Wertschriftenvermögen lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf die neue Systematik.
Keine einfache Zuordnung der Hypothek zum Renditeobjekt
Für Eigentümer gemischter Portfolios ist noch ein weiterer Punkt wichtig: Der Schuldzinsabzug lässt sich künftig nicht einfach dadurch sichern, dass eine bestimmte Hypothek wirtschaftlich einer vermieteten Immobilie zugeordnet wird.
Entscheidend ist grundsätzlich die quotal-restriktive Berechnung über das Gesamtvermögen. Wer beispielsweise gleichzeitig ein selbstgenutztes Eigenheim, eine vermietete Renditeliegenschaft und Wertschriften besitzt, muss deshalb das gesamte Vermögensverhältnis im Blick behalten.
Gerade diese Systematik kann die bisherige Finanzierungsplanung verändern: Nicht allein der Zweck einer einzelnen Hypothek entscheidet über den möglichen Abzug, sondern der Anteil der vermieteten und verpachteten Immobilien am gesamten Vermögen.
Beispielrechnung: Was die Reform einen privaten Vermieter kosten kann
Wie stark sich der eingeschränkte Schuldzinsabzug auswirken kann, zeigt eine vereinfachte Modellrechnung.
Wir betrachten einen privaten Eigentümer mit einer vermieteten Renditeliegenschaft.
Jährliche Mieteinnahmen: CHF 80’000
Hypothek: CHF 1’500’000
Hypothekarzins: 2 %
Jährliche Schuldzinsen: CHF 30’000
Weitere abzugsfähige Kosten: CHF 10’000
Für die Zeit ab 2029 unterstellen wir zusätzlich, dass die vermietete Immobilie 50 % des relevanten Gesamtvermögens ausmacht. Entsprechend werden in der Modellrechnung 50 % der privaten Schuldzinsen berücksichtigt.
Heute: CHF 30’000 Schuldzinsen werden berücksichtigt
Unter der vereinfachten Annahme, dass die CHF 30’000 Schuldzinsen nach heutigem Recht vollständig abzugsfähig sind, ergibt sich:
| Position | Heutiges System |
|---|---|
| Mieteinnahmen | CHF 80’000 |
| Schuldzinsabzug | – CHF 30’000 |
| Weitere abzugsfähige Kosten | – CHF 10’000 |
| Zusätzliches steuerbares Einkommen | CHF 40’000 |
Die Renditeliegenschaft erhöht das steuerbare Einkommen in diesem vereinfachten Beispiel um CHF 40’000.
Ab 2029: Nur noch CHF 15’000 Schuldzinsen berücksichtigt
Bei einem Anteil der vermieteten Immobilie von 50 % am Gesamtvermögen beträgt die relevante Quote in unserem Modell ebenfalls 50 %.
Von den tatsächlich bezahlten CHF 30’000 Schuldzinsen werden deshalb nur noch CHF 15’000 steuerlich berücksichtigt.
| Position | System ab 2029 |
|---|---|
| Mieteinnahmen | CHF 80’000 |
| Schuldzinsabzug | – CHF 15’000 |
| Weitere abzugsfähige Kosten | – CHF 10’000 |
| Zusätzliches steuerbares Einkommen | CHF 55’000 |
Obwohl die Immobilie dieselben Mieteinnahmen erzielt und der Eigentümer weiterhin CHF 30’000 Zinsen an die Bank bezahlt, steigt das zusätzliche steuerbare Einkommen in dieser Modellrechnung von:
CHF 40’000 auf CHF 55’000 pro Jahr.
Das entspricht einer Erhöhung um CHF 15’000.
Was bedeutet das tatsächlich für die Steuerbelastung?
Die CHF 15’000 sind nicht die zusätzliche Steuer. Sie erhöhen zunächst das steuerbare Einkommen.
Wie hoch die daraus resultierende Mehrbelastung tatsächlich ausfällt, hängt insbesondere vom Wohnort, dem übrigen Einkommen und dem persönlichen Grenzsteuersatz ab.
Unterstellen wir zur Veranschaulichung einen Grenzsteuersatz von beispielsweise 30 %, ergibt sich:
CHF 15’000 × 30 % = CHF 4’500
In diesem vereinfachten Beispiel würde die Reform damit eine zusätzliche jährliche Steuerbelastung von rund CHF 4’500 verursachen.
Über zehn Jahre wären das bei ansonsten unveränderten Bedingungen bereits:
CHF 45’000 zusätzliche Steuern.
Die Immobilie verdient keinen Franken mehr
Genau hier zeigt sich die wirtschaftliche Bedeutung der Reform für private Vermieter.
Die Mieteinnahmen sind unverändert.
Die Hypothek ist unverändert.
Die tatsächlich bezahlten Zinsen sind unverändert.
Die Immobilie erwirtschaftet operativ keinen zusätzlichen Franken.
Trotzdem kann die Nachsteuerrendite sinken, weil ein kleinerer Teil der tatsächlich bezahlten Schuldzinsen steuerlich berücksichtigt wird.
Je höher die Fremdfinanzierung und je niedriger die Quote der vermieteten Immobilien am Gesamtvermögen ausfällt, desto wichtiger wird deshalb eine individuelle Berechnung der Auswirkungen ab 2029.
Eigenheim, Renditeliegenschaft und Wertschriften: Warum gemischte Vermögen besonders relevant werden
Besonders interessant wird die neue Regelung für Eigentümer, deren Vermögen nicht ausschliesslich aus vermieteten Immobilien besteht.
Ein typisches Beispiel ist ein privater Bestandshalter, der in einem eigenen Einfamilienhaus lebt, zusätzlich eine vermietete Renditeliegenschaft besitzt und über ein Wertschriftendepot verfügt.
Ab 2029 spielt die Zusammensetzung dieses Vermögens eine wichtige Rolle für den Schuldzinsabzug.
Ein wachsendes Wertschriftendepot kann die Quote verändern
Nehmen wir erneut an, die vermietete Immobilie besitzt einen Wert von CHF 2,5 Millionen.
Das übrige Vermögen beträgt zunächst ebenfalls CHF 2,5 Millionen.
Damit ergibt sich:
CHF 2,5 Mio. vermietete Immobilie ÷ CHF 5 Mio. Gesamtvermögen = 50 %
Die Quote beträgt in diesem vereinfachten Beispiel also 50 %.
Steigt das übrige Vermögen später beispielsweise auf CHF 5 Millionen, während der Wert der vermieteten Immobilie unverändert bei CHF 2,5 Millionen bleibt, verändert sich das Verhältnis:
CHF 2,5 Mio. ÷ CHF 7,5 Mio. = rund 33 %
Der Anteil der vermieteten Immobilie am Gesamtvermögen sinkt damit von 50 % auf rund 33 %.
Bei insgesamt CHF 30’000 privaten Schuldzinsen würde das in einer vereinfachten Betrachtung bedeuten:
50 % Quote = CHF 15’000 Schuldzinsabzug
33 % Quote = rund CHF 10’000 Schuldzinsabzug
Obwohl sich weder die Hypothek noch die tatsächlich bezahlten Zinsen verändert haben, kann sich der steuerlich berücksichtigte Anteil damit verändern.
Vermögensaufbau und Immobilienfinanzierung müssen gemeinsam betrachtet werden
Das ist insbesondere für vermögende private Bestandshalter relevant.
Wer neben Immobilien über grössere Wertschriftendepots, liquide Mittel oder weiteres Vermögen verfügt, sollte die Rendite einer fremdfinanzierten Mietliegenschaft künftig nicht isoliert betrachten.
Ein wachsendes Gesamtvermögen ausserhalb vermieteter und verpachteter Immobilien kann das Verhältnis verändern, auf dessen Grundlage der private Schuldzinsabzug ermittelt wird.
Dadurch entsteht eine interessante Konsequenz:
Eine Renditeliegenschaft kann operativ exakt gleich funktionieren und trotzdem nach Steuern eine andere Rendite erzielen, weil sich die Zusammensetzung des übrigen Vermögens verändert hat.
Die Nettorendite wird zur entscheidenden Kennzahl
Für private Bestandshalter reicht es deshalb nicht mehr, lediglich Mieteinnahmen und Hypothekarzins gegenüberzustellen.
Entscheidend ist, was nach Unterhalt, Finanzierung und Steuern tatsächlich übrig bleibt und wie viel Eigenkapital dafür in der Immobilie gebunden ist.
Gerade bei älteren Mehrfamilienhäusern oder einzelnen Renditeobjekten mit hohem Kapitalbedarf kann die Reform deshalb ein sinnvoller Anlass sein, das gesamte Portfolio neu zu rechnen.
Nicht jede fremdfinanzierte Immobilie muss deshalb verkauft oder umstrukturiert werden.
Aber eine Renditeliegenschaft, die unter den bisherigen steuerlichen Rahmenbedingungen attraktiv war, sollte nicht automatisch auch ab 2029 als gleich rentabel betrachtet werden.
Die 3 strategischen Auswege für private Bestandshalter
Wenn die Nettorendite durch den eingeschränkten Schuldzinsabzug sinkt, sollten private Bestandshalter ihre bisherige Strategie überprüfen. Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten.
1. De-Leveraging: Hypotheken reduzieren
Eine Möglichkeit besteht darin, die Hypothek auf der Renditeliegenschaft zu reduzieren. Dadurch sinken die tatsächlichen Zinskosten und der eingeschränkte Schuldzinsabzug verliert an Bedeutung.
Der Nachteil: Zusätzliches Eigenkapital wird dauerhaft in der Immobilie gebunden. Damit kann der Return on Equity sinken und das Kapital steht nicht mehr für andere Investitionen zur Verfügung.
2. Immobilien-AG: Langfristig interessant, aber die Übertragung kann teuer werden
Eine Immobilien-AG kann steuerliche und strukturelle Vorteile bieten. Geschäftsmässig begründete Finanzierungskosten können grundsätzlich als Aufwand berücksichtigt werden, zudem können steuerlich zulässige Abschreibungen auf dem Gebäudewert möglich sein.
Doch bestehende Immobilien einfach in eine neue AG einzubringen, kann teuer werden. Grundstückgewinnsteuer, Übertragungskosten und eine mögliche Neustrukturierung der Finanzierung können zunächst erhebliche Liquidität binden.
In unserem Ratgeber Immobilie in eine AG einbringen oder verkaufen? zeigen wir anhand einer konkreten Break-even-Rechnung, warum sich die Übertragung einer bestehenden Immobilie trotz langfristiger Vorteile erst nach vielen Jahren rechnen kann.
3. Portfolio-Bereinigung: Strategischer Verkauf
Die Reform kann auch Anlass sein, sich von unrentablen, stark fremdfinanzierten oder wartungsintensiven Einzelobjekten zu trennen.
Durch einen Immobilienverkauf wird das in der Immobilie gebundene Eigenkapital wieder verfügbar. Nach Ablösung der Hypothek, Grundstückgewinnsteuer und weiteren Verkaufskosten kann die verbleibende Liquidität gezielt reinvestiert werden, beispielsweise in neue Renditeobjekte, die direkt innerhalb einer Immobilien-AG erworben werden.
Je nach Portfolio finden Sie weitere Informationen zum Haus verkaufen und Wohnung verkaufen. Gerade bei einem Mehrfamilienhaus sollte zudem nicht nur auf die aktuellen Mieteinnahmen geschaut werden. Entscheidend sind Nettorendite, zukünftiger Investitionsbedarf und gebundenes Eigenkapital.
Warum Eigentümer nicht bis 2029 warten sollten
Die neuen Regeln gelten ab 1. Januar 2029. Für private Bestandshalter bedeutet das jedoch nicht, dass die wirtschaftliche Prüfung des Portfolios bis dahin warten sollte.
Gerade bei fremdfinanzierten Renditeliegenschaften braucht eine strategische Neuausrichtung Zeit. Soll eine Hypothek reduziert, eine Immobilie verkauft oder ein neues Portfolio innerhalb einer Immobilien-AG aufgebaut werden, sollten diese Entscheidungen nicht erst kurz vor dem Systemwechsel getroffen werden.
Der erste Schritt ist deshalb eine nüchterne Bestandsaufnahme:
Wie hoch ist der aktuelle Verkehrswert? Welche Nettorendite erzielt die Immobilie heute? Wie verändert sich diese unter dem neuen Schuldzinsabzug? Und wie viel Eigenkapital ist im Objekt gebunden?
Erst diese Zahlen zeigen, ob das bestehende Renditeobjekt langfristig weiterhin attraktiv ist oder ob eine andere Verwendung des gebundenen Kapitals wirtschaftlich sinnvoller sein könnte.
Fazit: Die Eigenmietwert-Reform betrifft auch private Vermieter
Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird häufig als Reform für selbstgenutztes Wohneigentum wahrgenommen. Für private Vermieter kann jedoch gerade die Neuregelung des Schuldzinsabzugs wirtschaftlich entscheidend sein.
Mieteinnahmen bleiben steuerbar, während künftig nur noch ein anhand der Vermögenszusammensetzung bestimmter Anteil der privaten Schuldzinsen berücksichtigt werden kann. Besonders bei fremdfinanzierten Renditeliegenschaften kann dadurch die Nachsteuerrendite sinken.
Eigentümer sollten deshalb nicht allein fragen, wie hoch ihre Mieteinnahmen sind. Entscheidend ist, was nach Finanzierung, Unterhalt und Steuern tatsächlich übrig bleibt und welche Rendite das in der Immobilie gebundene Kapital erzielt.
Eine professionelle Verkehrswertschätzung schafft dafür eine wichtige Grundlage. Sie zeigt, wie viel Kapital aktuell in der Immobilie gebunden ist und ermöglicht einen belastbaren Vergleich zwischen Halten, Entschuldung, Verkauf und einer möglichen Neustrukturierung des Portfolios.
Dr. Robert Grünwald: „Die Eigenmietwert-Reform ist für private Vermieter vor allem eine Renditefrage. Wer eine stark fremdfinanzierte Immobilie hält, sollte nicht erst 2029 prüfen, was der eingeschränkte Schuldzinsabzug für sein Portfolio bedeutet.“
Die konkrete steuerliche Auswirkung hängt von der individuellen Vermögens- und Einkommenssituation ab und sollte mit einer Steuerberatung geprüft werden. Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht ist jedoch bereits heute entscheidend, welchen Marktwert, welche Nettorendite und welches gebundene Eigenkapital die einzelnen Objekte im Portfolio tatsächlich aufweisen.
Wie rentabel bleibt Ihre vermietete Immobilie?
Sprechen Sie persönlich mit Dr. Robert Grünwald. Gemeinsam betrachten wir den aktuellen Marktwert, das gebundene Eigenkapital und die wirtschaftlichen Optionen für Ihre vermietete Immobilie als Grundlage für Ihre weitere Portfoliostrategie.
044 688 02 70 Persönlich beraten lassen
Häufig gestellte Fragen zur Eigenmietwert-Reform für private Vermieter
Ja. Obwohl bei vermieteten Immobilien kein Eigenmietwert versteuert wird, kann die Reform private Vermieter über den neu geregelten Schuldzinsabzug betreffen. Ab dem 1. Januar 2029 gilt für vermietete und verpachtete Immobilien die quotal-restriktive Methode. Dadurch kann sich insbesondere bei fremdfinanzierten Renditeliegenschaften die steuerliche Situation verändern.
Für private Eigentümer vermieteter oder verpachteter Immobilien richtet sich der Schuldzinsabzug künftig grundsätzlich nach dem Anteil dieser Immobilien am gesamten Vermögen. Macht eine vermietete Immobilie beispielsweise 50 % des relevanten Gesamtvermögens aus, können in einer vereinfachten Betrachtung 50 % der privaten Schuldzinsen steuerlich berücksichtigt werden.
Ja. Reale Mieteinnahmen aus vermieteten Immobilien bleiben grundsätzlich steuerbar. Auch abzugsfähige Unterhaltskosten im Zusammenhang mit vermieteten Immobilien verschwinden durch die Abschaffung des Eigenmietwerts nicht einfach. Die wesentliche Veränderung für viele private Vermieter betrifft den Schuldzinsabzug.
Die tatsächlich an die Bank bezahlten Hypothekarzinsen verändern sich durch die Reform nicht automatisch. Kann künftig jedoch nur noch ein Teil dieser Schuldzinsen steuerlich berücksichtigt werden, kann das steuerbare Einkommen steigen und die Nachsteuerrendite sinken. Wie stark der Effekt ausfällt, hängt von der individuellen Vermögens- und Finanzierungssituation ab.
Die Zusammensetzung des Gesamtvermögens wird künftig besonders wichtig. Besitzt ein Eigentümer neben einer vermieteten Immobilie beispielsweise ein Eigenheim, Wertschriften oder weiteres Vermögen, beeinflusst dies den relativen Anteil der vermieteten Immobilien am Gesamtvermögen. Verändert sich dieses Verhältnis, kann sich auch die für den Schuldzinsabzug relevante Quote verändern.
Nein. Eine Immobilien-AG kann langfristig steuerliche und strukturelle Vorteile bieten. Die Übertragung bereits bestehender privater Immobilien kann jedoch Grundstückgewinnsteuer, Übertragungskosten und Veränderungen bei der Finanzierung auslösen. Deshalb sollten die langfristigen Vorteile immer den anfänglichen Kosten und dem Liquiditätsbedarf gegenübergestellt werden.
Nicht pauschal. Die Reform ist jedoch ein sinnvoller Anlass, die Nettorendite, Finanzierung, zukünftigen Investitionen und das gebundene Eigenkapital einer Renditeliegenschaft neu zu berechnen. Je nach Ergebnis können eine Reduktion der Hypothek, eine langfristige Strukturierung über eine Immobilien-AG oder ein strategischer Verkauf wirtschaftlich sinnvoll sein.
Weiterführende Quellen zur Eigenmietwert-Reform ab 2029
Für den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung, den neuen Schuldzinsabzug und die Auswirkungen auf private Vermieter finden Sie hier ausgewählte offizielle Informationen des Bundes, des Eidgenössischen Finanzdepartements und der Eidgenössischen Steuerverwaltung.
- ESTV: Inkrafttreten der Eigenmietwert-Reform per 1. Januar 2029 Offizielle Mitteilung zum Inkrafttreten der Reform sowie zu den neuen Regeln für Unterhaltskosten und den Schuldzinsabzug bei vermieteten und verpachteten Immobilien.
- EFD: Reform der Wohneigentumsbesteuerung Offizielle Übersicht zur angenommenen Reform, zur Abschaffung des Eigenmietwerts und zu den Auswirkungen auf Eigenheimbesitzende, Mieterschaft sowie private Vermieterinnen und Vermieter.
- EFD: Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung Offizielles Dossier zum beschlossenen Systemwechsel nach der Volksabstimmung vom 28. September 2025 und zu den damit verbundenen Änderungen der steuerlichen Abzugsmöglichkeiten.
- EFD / ESTV: Faktenblatt zur neuen Schuldzinsenregelung Offizielle Erläuterung der quotal-restriktiven Methode. Entscheidend für den privaten Schuldzinsabzug ist das Verhältnis zwischen vermieteten oder verpachteten Liegenschaften und dem gesamten Vermögen.
- EFD / ESTV: Fragen und Antworten zur Wohneigentumsbesteuerung Offizielle FAQ mit Erläuterungen zu den Auswirkungen der Reform auf private Vermieter. Der Schuldzinsabzug hängt künftig von der Zusammensetzung des Gesamtvermögens ab; bei vermieteten Objekten bleibt der Liegenschaftsunterhalt grundsätzlich abzugsfähig.
Stand: September 2026. Die dargestellten Informationen und Berechnungsbeispiele dienen der allgemeinen Orientierung und stellen keine Steuerberatung dar. Massgeblich sind die ab 1. Januar 2029 geltenden gesetzlichen Bestimmungen, die individuelle Vermögens- und Einkommenssituation sowie die Beurteilung der zuständigen Steuerbehörde.
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