Der obere Zürichsee ist ein Immobilienmarkt mit einer historischen Besonderheit: Zahlreiche Liegenschaften, von Reihenhäusern bis hin zu modernen Eigentumswohnungen, stehen nicht auf privatem Land, sondern im Baurecht. Besonders in Pfäffikon SZ, etwa an der Churerstrasse oder in den Überbauungen Sonnenhof und Sonnenpark, sowie in Wilen bei Wollerau, beispielsweise an der Wilerstrasse, spielen Baurechtsverhältnisse eine wichtige Rolle. Zu den regionalen Baurechtsgebern gehören unter anderem die Korporation Pfäffikon und kirchliche Institutionen.
Aus unserer langjährigen Tätigkeit am oberen Zürichsee kennen wir diese besonderen Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Herausforderungen beim Verkauf.
Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Sie verkaufen nicht nur eine Immobilie, sondern übertragen auch ein langfristiges Baurechtsverhältnis mit besonderen Rechten und Verpflichtungen.
Das grösste Risiko ist dabei häufig nicht das fehlende Käuferinteresse, sondern die Finanzierung. Selbst solvente Interessenten können kurz vor dem Notartermin scheitern, weil ihre Bank die besonderen Anforderungen des Baurechts nicht mitträgt.
Die unsichtbare Hürde: Die Tragbarkeitsrechnung beim Baurecht
Wenn eine junge Familie eine Eigentumswohnung im Sonnenhof oder ein Reihenhaus in Wilen besichtigt, orientiert sie sich zunächst am Kaufpreis. Die eigentliche Herausforderung zeigt sich häufig erst bei der Bank.
Bei Baurechtsliegenschaften können zwei Faktoren die Finanzierung erheblich erschweren.
1. Der Baurechtszins als zusätzlicher Fixkostenblock
Die Bank berücksichtigt den jährlichen Baurechtszins zusätzlich zu den kalkulatorischen Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und Amortisationszahlungen. Ist der Baurechtszins beispielsweise an den Landesindex der Konsumentenpreise gebunden, können sich die laufenden Kosten während der Vertragsdauer verändern.
2. Die beschleunigte Amortisation
Banken müssen berücksichtigen, dass ein Baurecht zeitlich begrenzt ist. Je nach Restlaufzeit und Vertragsbedingungen können sie verlangen, dass die Hypothek deutlich schneller amortisiert wird als bei einer gewöhnlichen Eigentumswohnung.
Bei einer verbleibenden Baurechtsdauer von 45 Jahren könnte eine Bank beispielsweise verlangen, dass die Hypothek bereits 20 Jahre vor Vertragsende vollständig zurückbezahlt ist. Daraus ergibt sich eine Amortisationsdauer von lediglich 25 Jahren.
Die Finanzierungs-Falle im direkten Vergleich
Die folgende Modellrechnung zeigt, weshalb ein Käufer, der sich eine gewöhnliche Eigentumswohnung leisten könnte, bei einem Baurechtsobjekt möglicherweise keine Finanzierung erhält.
Annahmen: Kaufpreis CHF 1’000’000, Eigenkapital CHF 200’000, Hypothek CHF 800’000. Restlaufzeit des Baurechts: 45 Jahre.
Beim klassischen Eigentum rechnen wir vereinfacht mit einer jährlichen Amortisation von 1 % der Hypothek. Beim Baurechtsobjekt nehmen wir dagegen an, dass die gesamte Hypothek innerhalb von 25 Jahren zurückbezahlt werden muss.
| Kostenfaktor pro Jahr | Klassisches Eigentum | Eigentum im Baurecht |
|---|---|---|
| Kalkulatorischer Hypothekarzins (5 %) | CHF 40’000 | CHF 40’000 |
| Unterhalt und Nebenkosten (1 %) | CHF 10’000 | CHF 10’000 |
| Baurechtszins (Modellannahme) | CHF 0 | CHF 12’000 |
| Jährliche Amortisation (Modellannahme) | CHF 8’000 | CHF 32’000 |
| Gesamte kalkulatorische Belastung | CHF 58’000 | CHF 94’000 |
| Erforderliches Bruttoeinkommen bei einer Tragbarkeit von einem Drittel | ca. CHF 174’000 | ca. CHF 282’000 |
Vereinfachte Modellrechnung mit angenommenen Amortisationsanforderungen. Die tatsächlichen Vorgaben unterscheiden sich je nach Bank, Belehnung und Baurechtsvertrag. Der Zinssatz von 5 % dient ausschliesslich der kalkulatorischen Tragbarkeitsprüfung.
Das Ergebnis: Obwohl beide Immobilien denselben Kaufpreis haben, steigt das erforderliche Bruttoeinkommen im dargestellten Baurechtsszenario von rund CHF 174’000 auf CHF 282’000.
Damit fällt ein erheblicher Teil der potenziellen Käuferschaft weg, obwohl die Interessenten den Kaufpreis grundsätzlich aufbringen könnten.
«Beim Verkauf einer Baurechtsliegenschaft entscheidet nicht allein die Zahlungsbereitschaft des Käufers. Entscheidend ist, ob seine Bank die besonderen Bedingungen des Baurechts mitträgt.»
Dr. Robert Grünwald, Dr. Grünwald Immobilien AG
Der unterschätzte Hebel: Der Kaufpreisvorteil beim Baurecht
Wer eine Eigentumswohnung im Sonnenhof in Pfäffikon oder ein Reihenhaus an der Wilerstrasse im Baurecht erwirbt, kauft die Immobilie, aber nicht das Grundstück.
In den begehrten Lagen am oberen Zürichsee kann das einen erheblichen finanziellen Vorteil bedeuten.
Während beim klassischen Wohneigentum sowohl das Gebäude als auch das Grundstück finanziert werden müssen, entfällt beim Baurecht der Erwerb des Bodens. Dafür bezahlt der Eigentümer einen laufenden Baurechtszins.
Wie gross der Preisvorteil ausfällt, hängt insbesondere vom Bodenwert, der Restlaufzeit, dem Baurechtszins und den vertraglichen Bestimmungen ab.
Für Verkäufer ist deshalb eine fundierte Immobilienbewertung wichtig, die nicht nur die Bausubstanz, sondern auch die wirtschaftlichen Auswirkungen des Baurechts berücksichtigt.
Die Gesamtkostenrechnung: Eigenkapitalersparnis gegenüber Baurechtszins
Ein zweites Rechenbeispiel zeigt, weshalb eine Baurechtsliegenschaft trotz zusätzlichem Baurechtszins für Käufer attraktiv sein kann.
Anders als in der ersten Tabelle vergleichen wir nun zwei Objekte mit unterschiedlichen Kaufpreisen. Ausserdem verwenden wir einen angenommenen effektiven Hypothekarzins von 2 % statt des kalkulatorischen Zinssatzes von 5 %. Auch der Baurechtszins ist mit CHF 10’000 statt CHF 12’000 eine eigenständige Modellannahme.
| Finanzierungsparameter | Klassisches Eigentum | Eigentum im Baurecht |
|---|---|---|
| Kaufpreis | CHF 1’500’000 | CHF 1’000’000 |
| Eigenkapital (20 %) | CHF 300’000 | CHF 200’000 |
| Hypothek (80 %) | CHF 1’200’000 | CHF 800’000 |
| Hypothekarzins (2 %) | CHF 24’000 | CHF 16’000 |
| Baurechtszins jährlich | CHF 0 | CHF 10’000 |
| Jährliche Zinsbelastung inklusive Baurechtszins | CHF 24’000 | CHF 26’000 |
Vereinfachtes Rechenbeispiel ohne Amortisation, Unterhalt, Steuern und weitere Erwerbskosten. Die angenommenen Kaufpreise und Zinssätze dienen der Veranschaulichung.
Der Käufer benötigt beim Baurechtsobjekt CHF 100’000 weniger Eigenkapital und muss eine um CHF 400’000 tiefere Hypothek aufnehmen.
Die jährliche Zinsbelastung einschliesslich Baurechtszins liegt in diesem Beispiel lediglich CHF 2’000 höher.
Allerdings kann dieser wirtschaftliche Vorteil in der Tragbarkeitsrechnung der Bank durch eine beschleunigte Amortisation teilweise oder vollständig aufgezehrt werden. Genau deshalb lohnt es sich, die Finanzierbarkeit bereits vor der Vermarktung zu prüfen.
Die richtige Verkaufsargumentation für Ihr Objekt
Daraus ergeben sich zwei wichtige Verkaufsargumente.
Der geringere Eigenkapitalbedarf: Eine Familie, die keine CHF 300’000 Eigenkapital aufbringen kann, erhält durch das Baurecht möglicherweise dennoch Zugang zu Wohneigentum in Pfäffikon oder Wilen.
Die niedrigere Hypothek: Der um CHF 500’000 geringere Kaufpreis reduziert die benötigte Hypothek bei einer Belehnung von 80 % um CHF 400’000. Die dadurch eingesparten Hypothekarzinsen können einen grossen Teil des Baurechtszinses kompensieren.
Diese Vorteile müssen im Verkaufsdossier nachvollziehbar dargestellt werden. Gleichzeitig dürfen die langfristigen Verpflichtungen nicht verschwiegen werden.
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung im Baurecht ist eine transparente Darstellung der Finanzierung deshalb besonders wichtig.
Der Lösungshebel: Warum lokale Banken den Unterschied machen können
Ein häufiger Fehler beim Verkauf von Baurechtsliegenschaften ist die Wahl eines Finanzierungspartners, der mit dem konkreten Baurechtsverhältnis nicht vertraut ist.
Ein Interessent für ein Reihenhaus an der Wilerstrasse in Wilen reicht sein Finanzierungsdossier beispielsweise bei seiner Hausbank in Zürich ein. Hat diese bislang wenig Erfahrung mit dem betreffenden Baurechtsvertrag, können zusätzliche Abklärungen erforderlich werden.
Im ungünstigsten Fall führen die internen Kreditrichtlinien zu strengeren Amortisationsanforderungen oder einer Ablehnung.
Hier liegt der Vorteil regionaler Finanzierungspartner.
Lokale Institute wie die Schwyzer Kantonalbank oder regionale Raiffeisenbanken kennen den Immobilienmarkt am oberen Zürichsee. Soweit sie bereits Erfahrung mit bestimmten Baurechtsgebern oder Vertragsstrukturen haben, kann dies die Beurteilung erleichtern.
Ein Baurecht der Korporation Pfäffikon oder einer kirchlichen Institution ist beispielsweise anders einzuordnen als ein individuell ausgehandelter Vertrag mit einer privaten Erbengemeinschaft.
Institutionelle Baurechtsgeber verfügen häufig über standardisierte Vertragsstrukturen und langfristige Bewirtschaftungskonzepte. Das kann für finanzierende Banken ein Vorteil sein, sofern die konkreten Vertragsbedingungen entsprechend ausgestaltet sind.
Wichtig sind insbesondere die Restlaufzeit, mögliche Verlängerungsoptionen, die Entwicklung des Baurechtszinses und die Regelungen zum Heimfall.
Beim Heimfall erlischt das Baurecht und das Bauwerk fällt grundsätzlich an den Grundstückeigentümer. Nach Art. 779d ZGB ist beim ordentlichen Heimfall grundsätzlich eine angemessene Entschädigung vorgesehen. Deren Höhe und Berechnung können vertraglich geregelt werden. Diese Bestimmungen beeinflussen auch die wirtschaftliche Bewertung und die Finanzierungsmöglichkeiten.
«Wir klären vor der Vermarktung, wie Banken den Baurechtsgeber und die Vertragsbedingungen beurteilen. Gerade bei regional bekannten Baurechtsverhältnissen kann dieses Wissen für die Finanzierung entscheidend sein.»
Dr. Robert Grünwald, Dr. Grünwald Immobilien AG
Eine lokale Bank garantiert keine Finanzierung. Ihre Erfahrung mit den regionalen Gegebenheiten kann jedoch helfen, mögliche Schwierigkeiten frühzeitig zu erkennen und die Finanzierung gezielter vorzubereiten.
Beim Immobilienverkauf am Zürichsee ist diese Kombination aus Marktkenntnis und regionalem Bankennetzwerk ein wichtiger Vorteil.
Die Grünwald-Strategie: Erst die Finanzierung klären, dann erfolgreich verkaufen
Als spezialisierte Immobilienboutique in der Region Höfe und March berücksichtigen wir die Finanzierung bereits bei der Verkaufsplanung.
Unsere Grünwald-Strategie verbindet die sorgfältige Vertragsaufbereitung mit der gezielten Käuferqualifizierung und der frühzeitigen Zusammenarbeit mit regionalen Partnerbanken.
Dafür verfolgen wir drei konkrete Schritte.
1. Baurechtsvertrag für die Bank aufbereiten
Wir analysieren die verkaufsrelevanten Vertragsbedingungen und bereiten die Unterlagen für potenzielle Käufer und Finanzierungspartner auf.
Dabei berücksichtigen wir insbesondere die Restlaufzeit, den Baurechtszins, mögliche Verlängerungsregelungen und die Heimfallentschädigung.
Auch mögliche Zustimmungserfordernisse oder Vorkaufsrechte des Baurechtsgebers müssen geprüft werden. Je nach Vertragsgestaltung können solche Bestimmungen den Verkauf beeinflussen oder zusätzliche Abstimmungen erforderlich machen.
Welche Regelungen im Einzelfall gelten, ergibt sich aus dem konkreten Baurechtsvertrag und den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen.
2. Kaufinteressenten frühzeitig qualifizieren
Nicht jeder Interessent, der sich den ausgeschriebenen Kaufpreis leisten kann, erfüllt automatisch die Finanzierungsvoraussetzungen für ein Baurechtsobjekt.
Deshalb prüfen wir bei ernsthaften Kaufinteressenten frühzeitig die grundlegenden finanziellen Voraussetzungen.
Durch unser regionales Netzwerk können wir zudem gezielt Interessenten ansprechen, für die eine Baurechtsliegenschaft infrage kommt.
Das reduziert unnötige Besichtigungen und hilft, den Verkaufsprozess auf realistische Kaufinteressenten zu konzentrieren.
3. Finanzierungs-Pre-Check mit regionalen Partnerbanken
Der wichtigste Bestandteil unserer Vermarktungsstrategie ist die frühzeitige Einbindung unserer Finanzierungspartner.
Wir prüfen mit unseren Partnerbanken, ob die Finanzierung des konkreten Baurechtsobjekts grundsätzlich möglich ist und welche Voraussetzungen potenzielle Käufer erfüllen müssen.
Dadurch können wir mögliche Hindernisse bereits während der Verkaufsplanung erkennen, statt erst kurz vor dem Notartermin davon überrascht zu werden.
Die endgültige Kreditentscheidung liegt selbstverständlich bei der finanzierenden Bank.
«Wir möchten nicht erst kurz vor dem Notartermin erfahren, dass eine Finanzierung nicht funktioniert. Deshalb beziehen wir unsere Partnerbanken frühzeitig ein und prüfen die Finanzierbarkeit bereits während der Verkaufsplanung.»
Dr. Robert Grünwald, Dr. Grünwald Immobilien AG
Fazit: Baurechtsliegenschaften brauchen eine andere Verkaufsstrategie
Ein erfolgreicher Immobilienverkauf im Baurecht erfordert mehr als ein ansprechendes Inserat und einen marktgerechten Verkaufspreis.
In Pfäffikon SZ und Wilen bei Wollerau spielen die lokalen Baurechtsgeber, die Vertragsbedingungen und die Finanzierungspraxis der Banken eine wichtige Rolle.
Wer diese Besonderheiten kennt, kann den wirtschaftlichen Vorteil des Baurechts überzeugend darstellen und gleichzeitig die Finanzierungsrisiken frühzeitig reduzieren.
Wohnung oder Reihenhaus im Baurecht verkaufen – Finanzierung frühzeitig klären
Sie möchten Ihre Baurechtsliegenschaft in Pfäffikon SZ oder Wilen bei Wollerau verkaufen? Sprechen Sie persönlich mit Dr. Robert Grünwald. Wir ermitteln den marktgerechten Verkaufspreis, prüfen mit unseren regionalen Partnerbanken frühzeitig die Finanzierbarkeit und entwickeln eine Verkaufsstrategie, die unnötige Verzögerungen und Finanzierungsprobleme vermeidet.
044 688 02 70 Baurechtsverkauf persönlich besprechen
Häufig gestellte Fragen zum Verkauf von Wohnungen und Reihenhäusern im Baurecht
Grundsätzlich können Wohnungen und Reihenhäuser im Baurecht verkauft werden. Allerdings müssen die vertraglichen Besonderheiten berücksichtigt werden. Dazu gehören insbesondere die verbleibende Baurechtsdauer, der jährliche Baurechtszins sowie mögliche Zustimmungs- oder Vorkaufsrechte. In Pfäffikon SZ und Wilen bei Wollerau ist zudem die Finanzierung durch die Bank des Käufers ein wichtiger Faktor. Eine frühzeitige Prüfung dieser Voraussetzungen kann Verzögerungen und gescheiterte Verkäufe verhindern.
Bei einer Baurechtswohnung berücksichtigt die Bank neben Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und Amortisation auch den jährlichen Baurechtszins. Zusätzlich kann die begrenzte Vertragslaufzeit zu strengeren Amortisationsanforderungen führen. Dadurch steigt die kalkulatorische Belastung und somit das erforderliche Einkommen des Käufers. Selbst bei ausreichendem Eigenkapital kann eine Finanzierung deshalb scheitern. Die konkreten Anforderungen unterscheiden sich je nach Bank und Baurechtsvertrag.
Eine Eigentumswohnung im Baurecht kann deutlich günstiger sein, weil der Käufer das Grundstück nicht erwerben muss. Gerade in Pfäffikon SZ und Wilen bei Wollerau mit ihren hohen Bodenwerten kann dies den Kaufpreis und den erforderlichen Eigenkapitalbedarf erheblich reduzieren. Im Gegenzug fällt ein laufender Baurechtszins an. Ob sich daraus insgesamt ein finanzieller Vorteil ergibt, hängt unter anderem vom Kaufpreis, dem Baurechtszins, der Restlaufzeit und den Finanzierungskonditionen ab.
Institutionelle Baurechtsgeber wie die Korporation Pfäffikon verfügen häufig über langfristig angelegte und standardisierte Vertragsstrukturen. Regionale Banken wie die Schwyzer Kantonalbank oder Raiffeisenbanken können aufgrund ihrer lokalen Marktkenntnis bereits mit vergleichbaren Baurechtsverhältnissen vertraut sein. Dies kann die Beurteilung einer Finanzierung erleichtern. Massgeblich bleiben jedoch die konkreten Vertragsbedingungen, die Bonität des Käufers und die Kreditrichtlinien der jeweiligen Bank.
Wenn ein Baurecht endet und nicht verlängert wird, fällt das Bauwerk grundsätzlich an den Grundstückeigentümer zurück. Dieser Vorgang wird als Heimfall bezeichnet. Nach Art. 779d ZGB ist beim ordentlichen Heimfall grundsätzlich eine angemessene Entschädigung vorgesehen, deren Höhe und Berechnung vertraglich geregelt werden können. Für den Verkauf sind deshalb die verbleibende Vertragslaufzeit, mögliche Verlängerungsoptionen und die vereinbarte Heimfallentschädigung besonders wichtig.
Dr. Grünwald Immobilien verfolgt eine Verkaufsstrategie, bei der die Finanzierung bereits vor der eigentlichen Vermarktung berücksichtigt wird. Dazu gehören die Aufbereitung des Baurechtsvertrags, die frühzeitige Qualifizierung potenzieller Käufer und ein Finanzierungs-Pre-Check mit regionalen Partnerbanken. Ziel ist es, mögliche Finanzierungshürden rechtzeitig zu erkennen, geeignete Interessenten gezielt anzusprechen und das Risiko eines kurzfristig scheiternden Verkaufs zu reduzieren. Die endgültige Finanzierungsentscheidung trifft die jeweilige Bank.
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