Der Verkehrswert einer Immobilie beschreibt den Wert, der für eine Liegenschaft zu einem bestimmten Zeitpunkt unter den aktuellen Marktbedingungen angenommen werden kann. Er berücksichtigt die Eigenschaften der Immobilie ebenso wie ihre Lage und die Situation auf dem Immobilienmarkt.
Der Verkehrswert ist dabei nicht automatisch mit dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis gleichzusetzen. Dieser entsteht erst im konkreten Verkaufsprozess und kann je nach Nachfrage, Vermarktung und Verhandlung über oder unter dem zuvor ermittelten Wert liegen.
Für Eigentümer bildet der Verkehrswert damit eine wichtige Grundlage, um den Wert einer Wohnung oder eines Hauses realistisch einzuschätzen und beispielsweise einen marktgerechten Angebotspreis für einen Verkauf festzulegen.
Verkehrswert einfach erklärt
Der Verkehrswert ist keine dauerhaft feststehende Eigenschaft einer Immobilie. Er bezieht sich immer auf einen bestimmten Bewertungsstichtag. Verändern sich beispielsweise die Nachfrage, das Zinsumfeld, die Attraktivität einer Lage oder der Zustand der Immobilie, kann sich auch ihr Verkehrswert verändern.
Vereinfacht gesagt beantwortet der Verkehrswert die Frage: Welchen Wert hat diese Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen? Dabei wird nicht nur die Immobilie selbst betrachtet. Auch Lage, Grundstück beziehungsweise Wohnfläche, Zustand, Ausbaustandard und die aktuelle Situation auf dem regionalen Immobilienmarkt fliessen in die Bewertung ein.
Dr. Robert Grünwald, Immobilienmakler mit langjähriger Erfahrung in der Deutschschweiz, betont, dass der Wert einer Immobilie nicht isoliert anhand einzelner Merkmale beurteilt werden sollte. Entscheidend ist immer das Zusammenspiel von Objekt, Lage und aktueller Marktsituation.
Für einen geplanten Verkauf ist deshalb eine möglichst aktuelle Wertermittlung wichtig. Eine Bewertung aus der Vergangenheit kann den heutigen Marktwert nur eingeschränkt widerspiegeln.
Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?
Bei der Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie werden verschiedene Eigenschaften des Objekts mit den aktuellen Bedingungen auf dem Immobilienmarkt zusammengeführt. Entscheidend ist daher nicht ein einzelnes Merkmal, sondern das Zusammenspiel mehrerer Faktoren.
Zu den wichtigsten Einflussfaktoren gehören:
- Lage: Gemeinde, Quartier, Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Aussicht und unmittelbare Umgebung
- Grösse: Wohnfläche, Grundstücksfläche und Anzahl der Zimmer
- Zustand: Alter, Unterhalt, bestehender Sanierungsbedarf sowie bereits durchgeführte Renovationen. Vor einem geplanten Verkauf stellt sich dabei häufig die Frage, ob Eigentümer ihre Wohnung vor dem Verkauf renovieren oder im bestehenden Zustand verkaufen sollten.
- Ausbaustandard: Qualität und Ausstattung von Küche, Bad, Böden und weiteren Gebäudeteilen
- Objekteigenschaften: Grundriss, Etage, Balkon, Terrasse, Garten, Parkplätze oder Nebenräume
- Marktsituation: Angebot und Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien zum Bewertungszeitpunkt
Welche Faktoren besonders stark ins Gewicht fallen, hängt auch von der jeweiligen Immobilienart ab. Bei einer Eigentumswohnung können beispielsweise die Etage, der Zustand der gesamten Liegenschaft und der Erneuerungsfonds relevant sein. Bei einem Einfamilienhaus spielen zusätzlich das Grundstück und dessen Eigenschaften eine wichtige Rolle.
Welche Verfahren werden zur Ermittlung des Verkehrswerts eingesetzt?
Für die Bewertung einer Immobilie stehen unterschiedliche Verfahren zur Verfügung. Welches Verfahren geeignet ist, hängt unter anderem von der Immobilienart, ihrer Nutzung und den verfügbaren Marktdaten ab.
| Bewertungsverfahren | Typischer Einsatz |
|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Vergleich mit ähnlichen Immobilien und tatsächlich beobachtbaren Marktpreisen |
| Ertragswertverfahren | Vor allem bei vermieteten Immobilien und Renditeobjekten |
| Sachwertverfahren | Bewertung auf Grundlage von Grundstück und baulicher Substanz |
| Hedonische Bewertung | Statistische Bewertung anhand zahlreicher Objekt- und Marktdaten, insbesondere bei standardisierbaren Wohnimmobilien |
Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern spielen Vergleichsdaten und hedonische Bewertungsmodelle eine wichtige Rolle. Bei Renditeobjekten steht dagegen stärker im Vordergrund, welche nachhaltigen Erträge mit der Immobilie erzielt werden können.
Die verschiedenen Verfahren können zu unterschiedlichen Ergebnissen führen. Eine Immobilienbewertung sollte deshalb immer zur Art des Objekts und zum Zweck der Bewertung passen.
Verkehrswert, Marktwert und Verkaufspreis: Was ist der Unterschied?
Die Begriffe Verkehrswert, Marktwert, Angebotspreis und Verkaufspreis werden im Zusammenhang mit Immobilien häufig verwendet, beschreiben jedoch nicht immer dasselbe.
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Verkehrswert | Einschätzung des Werts einer Immobilie zu einem bestimmten Bewertungsstichtag unter Berücksichtigung der aktuellen Marktbedingungen |
| Marktwert | Wert, der einer Immobilie unter den gegebenen Bedingungen des Immobilienmarkts zugeschrieben wird. Verkehrswert und Marktwert werden in der Praxis häufig weitgehend gleichbedeutend verwendet. |
| Angebotspreis | Preis, zu dem eine Immobilie am Markt zum Verkauf angeboten wird |
| Verkaufspreis | Preis, auf den sich Käufer und Verkäufer tatsächlich einigen |
Der ermittelte Verkehrswert kann als Orientierung für die Festlegung eines marktgerechten Angebotspreises dienen. Der spätere Verkaufspreis entsteht dagegen erst durch das konkrete Zusammenspiel von Angebot, Nachfrage und Verhandlung.
Deshalb kann eine Immobilie letztlich sowohl über als auch unter ihrem zuvor ermittelten Verkehrswert verkauft werden.
Warum kann der Verkaufspreis vom Verkehrswert abweichen?
Der Verkehrswert ist eine fundierte Einschätzung des Immobilienwerts, aber keine Garantie für einen bestimmten Verkaufspreis. Der tatsächlich erzielte Preis entsteht erst, wenn die Immobilie am Markt angeboten wird und Käufer und Verkäufer sich auf einen Preis einigen.
Abweichungen können unter anderem durch folgende Faktoren entstehen:
- Hohe oder geringe Nachfrage: Mehrere ernsthafte Kaufinteressenten können den erzielbaren Preis erhöhen.
- Vermarktung: Präsentation, Reichweite und Positionierung beeinflussen, wie viele geeignete Käufer erreicht werden.
- Angebotspreis: Ein ungünstig gewählter Startpreis kann den Verkaufsprozess und die Nachfrage beeinflussen.
- Verhandlung: Die Verhandlungsposition von Käufer und Verkäufer wirkt sich auf den endgültigen Preis aus.
- Zeitdruck: Muss eine Immobilie innerhalb kurzer Zeit verkauft werden, kann dies den erzielbaren Preis beeinflussen.
- Besonderes Käuferinteresse: Einzelne Eigenschaften einer Immobilie können für bestimmte Käufer einen überdurchschnittlich hohen Wert besitzen.
Dr. Robert Grünwald, Immobilienmakler mit langjähriger Erfahrung in der Deutschschweiz, weist darauf hin, dass eine Immobilienbewertung immer im Kontext der aktuellen Marktsituation betrachtet werden sollte. Der tatsächlich erzielbare Verkaufspreis kann deshalb vom zuvor ermittelten Verkehrswert abweichen.
Der Verkehrswert sollte deshalb als Orientierungsgrösse für einen marktgerechten Verkauf verstanden werden. Ob dieser Wert tatsächlich erzielt, übertroffen oder unterschritten wird, zeigt sich erst im konkreten Verkaufsprozess.
Verkehrswert einer Wohnung und eines Hauses
Welche Merkmale den Verkehrswert besonders beeinflussen, hängt auch von der Art der Immobilie ab. Bei einer Eigentumswohnung sind teilweise andere Faktoren relevant als bei einem Einfamilienhaus.
Verkehrswert einer Wohnung
Bei einer Eigentumswohnung werden neben Lage, Wohnfläche, Grundriss und Ausbaustandard auch Eigenschaften des Stockwerkeigentums berücksichtigt. Dazu gehören beispielsweise die Etage, Aussicht, Balkon oder Terrasse, Parkmöglichkeiten sowie der Zustand der gesamten Liegenschaft.
Auch geplante Sanierungen und die finanzielle Situation der Stockwerkeigentümergemeinschaft können relevant sein. Ein ausreichend dotierter Erneuerungsfonds kann beispielsweise bei anstehenden Investitionen eine wichtige Rolle spielen.
Verkehrswert eines Hauses
Bei einem Einfamilienhaus haben neben dem Gebäude auch Grundstück und Lage einen wesentlichen Einfluss auf den Wert. Grundstücksfläche, Ausnutzungsmöglichkeiten, Gebäudezustand, Wohnfläche, energetischer Standard und allfälliger Sanierungsbedarf gehören zu den wichtigen Bewertungsfaktoren.
Zwei Häuser mit ähnlicher Wohnfläche können deshalb deutlich unterschiedliche Verkehrswerte aufweisen, wenn sich beispielsweise Grundstück, Mikrolage, Zustand oder Nutzungsmöglichkeiten unterscheiden.
Kann man den Verkehrswert einer Immobilie selbst ermitteln?
Eigentümer können den Wert ihrer Immobilie anhand von Lage, Grösse, Zustand und vergleichbaren Angeboten zunächst grob einschätzen. Schwieriger ist jedoch die Beurteilung, welche Preise für vergleichbare Immobilien tatsächlich am Markt erzielbar sind. Inseratspreise zeigen lediglich, zu welchem Preis eine Immobilie angeboten wird.
Online-Bewertungen können eine zusätzliche Orientierung bieten. Für eine fundierte Einschätzung sollten jedoch auch objektspezifische Merkmale und die aktuelle Situation auf dem regionalen Immobilienmarkt berücksichtigt werden.
Wer wissen möchte, welchen Wert die eigene Immobilie aktuell haben könnte, kann über unsere Immobilienbewertung die wichtigsten Angaben zur Wohnung oder zum Haus in wenigen Minuten übermitteln. Die Angaben werden persönlich geprüft und es wird keine automatisch erzeugte Bewertung ausgegeben.
Gerade vor einem geplanten Verkauf ist eine realistische Einschätzung wichtig, da der ermittelte Immobilienwert eine wesentliche Grundlage für die spätere Preisstrategie bildet.
Wann wird der Verkehrswert einer Immobilie benötigt?
Eine Verkehrswertermittlung kann in verschiedenen Situationen erforderlich oder sinnvoll sein. Besonders häufig wird der Wert einer Immobilie bestimmt, wenn Eigentumsverhältnisse verändert oder finanzielle Entscheidungen getroffen werden.
Typische Anlässe sind:
- Immobilienverkauf: als Grundlage für die Festlegung eines marktgerechten Angebotspreises
- Erbschaft: zur Einschätzung des Immobilienvermögens und bei der Aufteilung eines Nachlasses
- Scheidung oder Trennung: zur Ermittlung des Immobilienwerts bei einer Vermögensaufteilung
- Finanzierung: als Grundlage für die Beurteilung einer Immobilie durch Banken und andere Finanzierungspartner
- Vermögensplanung: zur realistischen Einschätzung des aktuellen Immobilienvermögens
Je nach Anlass können sich die Anforderungen an die Bewertung unterscheiden. Eine erste Werteinschätzung für einen geplanten Verkauf erfüllt beispielsweise einen anderen Zweck als eine Bewertung, die für eine rechtliche oder steuerliche Auseinandersetzung benötigt wird.
Ihre Immobilie verdient eine klare Strategie.
Sprechen Sie persönlich mit Dr. Robert Grünwald und erfahren Sie, welche Möglichkeiten Ihre Immobilie und Ihre individuelle Situation bieten.
044 688 02 70 Persönlich beraten lassen
Häufig gestellte Fragen zum Verkehrswert einer Immobilie
Die Begriffe Verkehrswert und Marktwert werden in der Immobilienpraxis häufig weitgehend gleichbedeutend verwendet. Beide beziehen sich auf eine Einschätzung des Werts einer Immobilie unter den jeweiligen Marktbedingungen zu einem bestimmten Zeitpunkt.
Nein. Der Verkehrswert ist ein ermittelter Wert, während der Verkaufspreis tatsächlich zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart wird. Je nach Nachfrage, Vermarktung und Verhandlung kann der Verkaufspreis über oder unter dem zuvor bestimmten Verkehrswert liegen.
Je nach Zweck kann der Immobilienwert beispielsweise durch Immobilienbewerter, Makler, Banken oder spezialisierte Bewertungsexperten ermittelt werden. Welche Form der Bewertung erforderlich ist, hängt vom jeweiligen Anlass ab. Eine Bewertung für einen geplanten Verkauf kann beispielsweise andere Anforderungen haben als eine Bewertung für eine rechtliche Auseinandersetzung.
Für einen Verkehrswert gibt es keine allgemeine feste Gültigkeitsdauer. Da sich Immobilienmarkt, Nachfrage, Zinsumfeld und auch der Zustand einer Immobilie verändern können, bezieht sich eine Bewertung grundsätzlich auf einen bestimmten Bewertungsstichtag. Für einen geplanten Verkauf sollte deshalb eine möglichst aktuelle Bewertung verwendet werden.
Ja. Eine hohe Nachfrage, mehrere Kaufinteressenten oder besonders gefragte Eigenschaften einer Immobilie können dazu führen, dass ein Verkaufspreis oberhalb des zuvor ermittelten Verkehrswerts erzielt wird. Auch die Vermarktung und die konkrete Verhandlungssituation können den erzielbaren Preis beeinflussen.
Ja. Eine geringe Nachfrage, Zeitdruck beim Verkauf, eine ungünstige Vermarktung oder objektspezifische Nachteile können dazu führen, dass der tatsächlich erzielte Verkaufspreis unter dem ermittelten Verkehrswert liegt. Der Verkehrswert stellt daher keine Garantie für einen bestimmten Verkaufspreis dar.
Google zeigt bei Suchanfragen zunehmend Inhalte bevorzugter Quellen prominenter an. Wenn Sie unsere Immobilien-Ratgeber regelmässig nutzen möchten, können Sie Dr. Grünwald Immobilien hier als bevorzugte Quelle hinterlegen.
